Вокруг Санкт-Петербурга возникли за последние десятилетие густонаселенные районы, претендующие или просто желающие в будущем стать частью города. Сразу можно вспомнить поселок Мурино, который расположен на границе города, и жители которого связаны своей деловой активностью именно с городом. Ежедневно они ездят туда на работу, учебу и даже за покупками, хотя в последнем нет особой надобности, так как торговая инфраструктура, не ограниченная в пространстве, предоставляемом областью, появляется почти сразу, как в ней возникает необходимость, и речь идет даже не о маленьких магазинах шаговой доступности, а о крупных торговых сетях. Когда-то ходили разговоры о присоединении всего Всеволожского района к Санкт-Петербургу, впрочем, такие же разговоры ходили и о Гатчинском районе, и за слухами ничего не последовало, то есть никаких решений принято не было. Сертолово, где строится жилой комплекс под названием Новое Сертолово, расположен во Всеволожском районе и достаточно далеко от Петербурга, если говорить с позиции ежедневного посещения города: путь на электричке займет полтора часа, на автомобиле ехать еще дольше, ибо Выборгское шоссе стоит в пробках, что становится особо нестерпимым в дачный сезон.
Возможно, основной проблемой является то, что новые спальные районы сами деловыми центрами не становятся и полностью зависят от мегаполиса, соответственно и постоянная рабочая миграция. При этом даже расширение Выборгского шоссе не приведет к существенному улучшению ситуации – транспортные проблемы Мурино ничуть не меньше, а находится поселок в сотне метров от главной городской магистрали. Узкими местами являются пересечения с КАД; неважно, будь то въезды на Кольцевую или сквозной проезд. Можно сделать вывод, собственно экспертами такой вывод уже сделан: в ближайшее время ждать существенных изменений с транспортной доступностью не стоит, для этого просто нет сколько-нибудь веских причин. Решение кроется не в мелкой реконструкции отдельных дорожных участков, а в глобальном пересмотре градостроительных проектов.
Новое Сертолово возводится с лета 2014 года, малоэтажный жилой комплекс за это время уже сдал две первые очереди, открылся также и свой детский сад. В общей сложности введено в эксплуатацию 13 корпусов из 26, иными словами, ровно половина от намеченного. Следующая очередь должна появиться в четвертом квартале 2018 года, последняя очередь, завершающая весь проект, будет сдана в четвертом квартале 2019 года. Высота домов не превышает 5 этажей: собственно в комплексе есть только 4-этажные и 5-этажные дома, что является безусловным плюсом проекта, если представить, что на этом месте могли построить высотки от 9 этажей и выше, или и вовсе создать поселок под стать Шушарам или, уже упоминавшемуся, Мурино.
Дома имеют монолитный каркас, аккуратный внешний вид, конечно, без архитектурных изысков, но в бюджетном классе без этого можно и обойтись. Высота потолков 2,75 метра, что тоже неплохо и на 25 сантиметров выше, чем в стандартных хрущевках или новых бюджетных панелях, из которых, например, построили военный городок в Пушкине. Квартиры в жилом комплексе сдаются с полной чистовой отделкой в которую входит оклейка комнат и кухни обоями, укладка керамической плитки в санузлах, укладка ламината. Само собой разумеется, что остекление балконов выполняется застройщиком и приводится к единому виду, дабы поселок выглядел целостно и не мозолил глаза самодельными балконами, как иногда случается в старых пятиэтажках. Ремонт от застройщика в бюджетном классе недорогой, но альтернатива в виде отдачи на откуп дольщику всех отделочных работ в собственной квартире большой пользы не приносит и повышенным спросом не пользуется.
Цены стартуют с отметки в 1700 тысяч рублей – столько потребуется внести за 25 метровую студию со сроком сдачи в конце 2019 года. Для покупки того же метража со сроком сдачи на год раньше необходимо будет добавить около 200 тысяч рублей. Площадь студий от 25 до 31 квадратного метра, площадь однокомнатных квартир начинается с 35 квадратных метров. Самая дешевая квартира с одной комнатой обойдется в 2300 тысяч рублей. Площадь может достигать 44 метров, но кухни у всех квартир имеют одинаковую площадь в 10 квадратных метров, а увеличение общей площади сказывается только на метраже комнаты. В некоторых современных комплексах, в том числе бюджетных, встречаются варианты с большой кухней-столовой и маленькой, не более 15 метров, спальней. Нельзя сказать, что такие планировки очень популярны, но определенный спрос они имеют, и есть покупатели, которые предпочтут просторную кухню, даже если при этом придется пожертвовать площадью комнаты. Цены на самые просторные однокомнатные варианты подбираются к 3 миллионам рублей.
Все двухкомнатные квартиры имеют стандартные планировки площадью от 49 до 77 квадратных метров, площадь кухонь при этом небольшая и немногим превышает 10 квадратных метров. Только в единичных вариантах кухне выделено должное пространство. Становится определенной тенденцией делать кухню не как место для приготовления пищи, а как просторную гостиную. Если в советское время 7 метров считались неплохим вариантом, то теперь не всегда хватает 15 метров: появились даже особые планировки, где одна из комнат объединена с кухней, и ради кухни-столовой покупатели готовы отказаться от одной комнаты. Минимальная стоимость 3300 тысяч рублей, квартиры площадью 60 квадратных метров стоят 3800 тысяч рублей, за жилье со сроком сдачи в 2018 году необходимо отдать около 4 миллионов.
Компактных трехкомнатных вариантов в ЖК не представлено, метраж начинается от 72 квадратных метров, самые просторные варианты всего на 13 метров больше. Стоимость варьируется от 4500 до 5300 тысяч рублей. Несмотря на то, что Новое Сертолово бюджетный комплекс, в нем есть квартиры и с четырьмя комнатами. Планировки у этих вариантов совершенно идентичные, и представлены они только в третьей очереди проекта. За первый этаж выставлена цена 5600 тысяч рублей, за остальные этажи, включая последний, необходимо заплатить 6 миллионов рублей.
Застройщиком проекта является компания КВС, занимающаяся в основном строительством высотных домов в Санкт-Петербурге, на территории Ленинградской области компания не так активна, и строительство в Сертолово является для нее крупнейшим проектом в области. Участки земли вокруг Сертолово, в том числе и тот, на котором растет новый поселок, ранее принадлежали Министерству обороны, строить на них что-либо, не относящееся непосредственно к военному ведомству, было запрещено. Вопрос о законности передачи части территории под жилищное строительство рассматривался в суде, в итоге строительство поселка было признано законным. Однако за военными еще осталось немало участков, часть из них по-прежнему используется. Например, совсем неподалеку расположено бывшее стрельбище, правда, оно по назначению своему на данный момент не используется. Зато используется танковый полигон, а стрельба слышна во всем городе. Некоторых покупателей такое соседство может и остановить: жить рядом с военной базой не лучшая идея. Есть, конечно, и свои плюсы: с разных сторон новый поселок окружает лесной массив, и в целом экология удовлетворительная.
Проектом предусмотрено строительство двух детских садов, один из которых уже сдан, и общеобразовательной школы. Это необходимость – другой социальной инфраструктуры поблизости нет, и без образовательных учреждений поселок не смог бы существовать. Также предусмотрено возведение отдельных зданий под торговый и спортивный центры, что тоже является необходимостью, потому как поселок удален на приличное расстояние даже от самого Сертолово. На первых этажах предусмотрены помещения для объектов малого бизнеса. Если к этому добавить паркинги, то на этом список инфраструктуры, ответственность за которую лежит на застройщике, можно считать исчерпанным. Проблемой является отсутствие медицинских учреждений и поликлиники, возможно, в одном из домов комплекса появится многопрофильный центр, но обслуживать он будет не по полисам ОМС, а за деньги.
Транспортная доступность у поселка чрезвычайно плохая: добраться до города в часы пик и не отстоять в пробках невозможно. Основные сложности возникают на пересечении с КАД, поэтому локальные улучшения серьезных последствий не возымеют, для решения вопроса необходимы кардинальные меры и огромные инвестиции. Главная проблема в том, что большая часть дольщиков связана с Петербургом, и им необходимо ежедневно ездить в город, такая же ситуация и у других новостроек района. В итоге весь поток автотранспорта стекается на Выборгское шоссе и движется утром в сторону города, а вечером обратно. В дачный сезон все становится еще хуже и объяснение тут простое: к постоянному потоку присоединяются дачники, скорость передвижения не превышает 10 километров в час. Выделенных полос для общественного транспорта на Выборгском шоссе, естественно, нет, а тянуть ветку метро в такую даль никто не собирается. Из того, что реально могло бы помочь жителям, обсуждается реконструкция железнодорожного пути, процесс этот, правда, не из быстрых, работы могут растянуться на несколько лет. Железнодорожная станция находится далеко от поселка, так что до нее еще необходимо будет добираться, используя иной транспорт.
Ипотечные программы для приобретения жилья для данного комплекса предоставляют более 40 различных банков, в их числе Сбербанк и Газпром банк. От застройщика действуют два вида рассрочки, оба беспроцентные, но требующие первоначального взноса. При первоначальном взносе 15% рассрочка предоставляется на срок до полутора лет – такой вид действовал для приобретения жилья в первой и второй очередях проекта, соответственно, сейчас неактуален. На данный момент действует другой вид рассрочки: первоначальный взнос составляет 20%, через 6 месяцев единовременно выплачивается остальная часть суммы без дополнительных процентов – действует для третьей и четвертой очередей.
Ближайшая станция метро Проспект Просвещения находится на удалении 20 километров, и если бы дороги были свободны, то данное расстояние вполне комфортно для проживания за городом. Схожая ситуация в Пушкинском районе, когда жители ежедневно ездят в цент города на работу или по другим делам. Ситуации похожи, если мерить километрами до станций метро, но у жителей Пушкина есть много альтернатив, в том числе железнодорожные станции. Дороги, ведущие в Пушкин, также перегружены и, тем не менее, время в пути меньше. Вполне себе неплохая транспортная доступность у Петергофа, другое дело, что цены на малоэтажную недвижимость там существенно выше. Город Ломоносов входит в состав Санкт-Петербурга, расположен от центра он чуть дальше, чем Петергоф или Стрельна, зато стоимость квартир более приемлемая. В любом случае она выше цены в Сертолово, но качество жизни в этих городах несоизмеримо.
В Мурино квадратный метр дороже, транспортные и инфраструктурные проблемы те же. Есть ли разница? Да, и она существенная. Во-первых, поселок когда-нибудь обязательно войдет в состав города. Во-вторых, на его развитие выделяются существенные суммы, как из бюджета области, так и из бюджета города. В проекте отдельная развязка с КАД, которая должна соединить поселок с кольцевой напрямую. Однако, здесь в основном высотное строительство, экология не самая благополучная, и плотность застройки очень высокая. Малоэтажные жилые комплексы по доступной цене можно найти в Гатчинском районе, недалеко от исторического пригорода. Это благополучный район, здесь развита социальная инфраструктура, а с открытием объездного шоссе решились транспортные проблемы. До метро достаточно далеко, но расстояние преодолевается быстро: вполне за полчаса можно добраться до станций метро Московская или Купчино. В Курортном районе стоимость квадратного метра в малоэтажных комплексах самая высокая в городе и в качестве альтернативы не подойдет. В любом случае у потенциальных дольщиков есть выбор, и за ту же цену они смогут найти более удачную и благоустроенную локацию, с малоэтажной застройкой.